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안녕하세요. 오늘은
종부세 대해서 알아보겠습니다.
일반적으로 부동산을 사고팔면
세금을 내야 합니다.
그것은 아래와 같습니다.
① 취득할 때 세금(취득세, 등록면허세)
② 처분할 때 세금(양도소득세)
③ 보유할 대 세금(재산세, 종합부동산세)
이렇게 부동산과 관련된 세금이 있는데,
지금부터 종부세 과세대상과
종부세 계산방법에 대해서
알아보도록 하겠습니다.
목차로 살펴보면
1. 종합부동산세(종부세)란?
2. 종합부동산세(종부세) 납부기간
3. 종합부동산세(종부세) 세율
4. 세액계산 흐름도
5. 1세대 1 주택 종합부동산세(종부세)
납부 및 합산배제와 과세특례 신고
6. 종합부동산세(종부세) 과세대상
7. 종부세 계산방법
이렇게 일곱가지 사항으로
구분해서 하나씩 알아보겠습니다.
1. 종합부동산세(종부세)란?
과세기준일(매년 6월 1일) 현재
국내에 소재한 재산세 과세대상인
주택 및 토지를 유형별로 구분하여
인별로 합산한 결과, 그 공시 가격
합계액이 각 유형별로 공제금액을
초과하는 경우 그 초과분에 대하여
과세되는 세금입니다.
- 1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서
관내 부동산을 과세유형별로
구분하여 재산세를 부과하고,
- 2차로 각 유형별 공제액을
초과하는 부분에 대하여
주소지(본점 소재지)
관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.
일정한 요건을 갖춘 임대주택,
미분양 주택 등과 주택건설사업자의
주택 신축용 토지에 대하여는
9.16일부터 9.30일까지
합산배제 신고하는 경우 종부세에서
과세 제외가 됩니다.
2. 종부세 납부기간
▶ 납부기간 : 매년 12.1. ～ 12.15.
(11월 25일 정도에 고지서 발송)
세금납부는 직접 금융기관에 납부하거나
홈텍스를 통한 전자납부 또는
스마트폰으로도 가능합니다.
고지서 표기 가상계좌로 납부,
인터넷뱅킹에서 국세 조회 납부로
납부 등 가능하기도 합니다.
또한
모바일 홈텍스(손택스)앱 → 신고/납부
→ 국세납부 → 납부할 세액
조회 납부도 가능합니다.
(다만, 납부기한이 토요일,
공휴일인 경우에는 그다음에
도래하는 첫번째 평일을
기한으로 합니다.)
▶ 국세청에서 세액을 계산하여
납세고지서를 발부(신고납부도 가능)하며,
세액의 납부는 일시납부 원칙이나,
분할납부도 가능합니다.
분납 시 납부할 세액이
250만 원을 초과하는 경우에는
납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후
6개월 이내에 납부해야 합니다.
그리고,
250만 원 초과 500만 원 이하는
250만 원 초과금액을 분납하면 됩니다.
500만 원 초과 시에는 납부할 세액의
100분의 50이하의 금액을 분납하면 됩니다.
농어촌특별세는 종합부동산세의
분납 비율에 따라 분납하면 됩니다.
▶ 농어촌특별세 : 납부할 종합부동산 세액의 20%
3. 종합부동산세(종부세) 세율
종부세 세율은 21년이후
변경되는 부분이 있습니다.
주택의 경우 과세표준 3억 원 이하는
세율이 0.6%이며,
조정대상지역 2 주택, 3 주택 이상은
3억 원 이하도 세율이 12%가 됩니다.
▶가산세 : 종합부동산세를 신고하는
경우에만 적용하며, 2005 ~ 2007년분은
가산세를 부과하지 않습니다.
- 과소신고 가산세는
→ 과소신고 가산세 × 10%(부당과소신고 40%)
- 납부지연 가산세의 경우는
→ 무(과소) 납부세액 × 납부기한 다음날부터
고지일까지의 기간 × 1만 분의 2.5입니다.
▶ 이자상당 가산액은
→ 합산 배제된 임대주택 등 또는
주택 신축용 토지로써 그 요건을
충족하지 아니하여 추징되는 경우입니다.
- 이자상당 가산액 계산법은
→ 경감받은 세액 × 납부기한의 다음 달부터
추징할 세액의 고지일까지의 기간 × 1만 분의 2.5
4. 세액계산 흐름도
세액계산 흐름도는
개인과 법인이 차이기 있습니다.
「공공주택 특별법」 제4조에 따른
공공주택사업자 등 시행령에서
규정한 법인 또는 법으로 보는
단체는 개인과 동일한 일반
누진세율이 적용됩니다.
5. 1세대 1 주택 종합부동산세(종부세)
납부 및 합산배제와 과세특례 신고
1세대 1 주택이라 함은
거주자로서 세대원 중 1명 만이
주택분 재산세 과세대상인
1 주택만을 단독으로 소유한
주택을 말하는 것입니다.
세부요건으로는
1) 혼인한 경우 혼인일로부터 5년,
동거봉양은 합가 한 날부터
10년 동안 각각 1세대로 봅니다.
2) 합산배제 신고(일정요건에 해당하는
주택이나 토지를 종부세 과세 대상에서
제외하도록 신고하는 것)된 주택은
주택수 계산할 때 제외가 됩니다.
(합산배제 신고대상은 전용면적 및
공시 가격 등 요건을 갖춘 임대주택,
사원용 주택 등과 주택건설 사업자가
주택 건설을 위해 취득한 토지를 말합니다.)
국세청에서는 종합부동산세
정기 고지를 반영하기 위해서
합산배제 및 과세특례
부동산 신고를 받고 있습니다.
매년 9월 16일부터 9월 30일까지
납세지 관할 세무서에 종부세를 안내도 되는
합산배제신고와 과세특례 신고가 가능합니다.
▶ 합산배제 신고대상자 : 전용면적 및
공시 가격 등 요건을 갖춘 임대주택,
사원용 주택 등 (기숙사, 미분양 주택 포함)
주택건설 사업자가 주택건설을 위해
취득한 토지가 포함됩니다.
▶ 과세특례 신고대상자 : 개별 향교 및
개별 종교단체가 소유한 부동산이나 명의는
향교재단 및 종교단체로 등기된 부동산
개별 단체를 실질 소유자로 신고하면
해당 부동산은 향교재단 등의
과세대상에서 제외하고, 신고된
개별 단체에게 종합부동산세를 부과합니다.
이때 신고는 향교재단 등에서
일괄로 신고하면 되고, 개별 단체는
별도 신고가 필요하지 않습니다.
▶ 과세대상 물건 변동 사항 신고란
기존 합산배제 신고서를
제출한 적이 있으나 과세대상 물건에
변동사항(소유권·면적)이 있는 경우
10월 5일까지 변동내용을 반영해
합산배제 신고를 한 번 더 해야 하며
기존 신고내용에 변동사항이 없는
경우에는 별도로 신고할 필요가 없습니다.
다만, 임대사업 등록을 자진 말소했거나,
5%를 초과해 임대료를 갱신하는 등
합산배제 적용요건을 위반한 경우
합산배제 대상에서 제외하는
신고서를 제출해야 합니다.
* 2019년 2월 12일 이후 신규 체결하거나
갱신한 표준임대차 계약을 기준으로 이후
임대계약을 갱신하는 분부터 적용됩니다.
▶ 임대료 증액 제한 요건
임대계약 체결 또는 임대로 증액 후
1년 이내 다시 증액이 불가하며,
임대보증금과 월 임대료 간 전환은
‘민간임대주택법’등을 준용합니다.
※ 보증금, 임대료 간 전환 시
임대료 인상률 산정방법은
다음과 같습니다.
- 인상률 = (갱신 후 환산보증금
- 기존 환산보증금)
/ 기존 환산보증금 x 100
- 환산보증금 = 임대보증금
+ {(월 임대료 x12)/4% *}
* 과세기준일(20.6.1)의 한국은행 기준금리(0.5%)
+ 「주택임대차 보호법」 산정률(3.5%)
▶ 임대료 증액 제한 요건 위반 시 추징
임대료 증액제한 요건을 위반하면
위반한 연도와 그 다음연도 1년간(총 2년)
합산배제에서 제외하며
과거 합산배제로 경감된 세액이 있는 경우
해당 세액과 이자상당 가산액이 추징됩니다.
다만, 임대주택별 최소
임대의무기간(5년, 8년)을
경과해 증액 제한을 위반한 경우
해당 연도와 그 다음연도만 해당 주택을
합산해 과세하며, 과거 합산배제로
경감된 세액을 추징하지 않습니다.
6. 종합부동산세(종부세) 과세대상
▶ 납세의무자 : 과세기준일(매년 6월 1일)
현재 보유한 과세유형별 공시 가격의
전국 합산액이 공제금액(과세기준금액)을
초과하는 재산세 납세의무자가 해당됩니다.
- 주택 : 전국 합산 주택의 공시 가격 합계액이
6억 원(1세대 1 주택자 9억)을 초과하는 자
* ’ 21년 귀속분부터 법인 주택분
기본공제 6억 원 적용이 배제됩니다.
- 종합합산토지 : 전국 합산 토지의
공시 가격 합계액이 5억 원을 초과하는 자
- 별도합산토지 : 전국 합산 토지의
공시 가격 합계액이 80억 원을 초과하는 자
▶ 주택(부속토지포함), 종합합산토지,
별도합산토지로 구분하여 과세대상을
판정하게 됩니다.
▶ 과세대상 구분
과세대상 구분은 건축물, 토지로
나눌 수가 있는데 용도에 맞는
재산의 종류는 아래 표와 같습니다.
▶ 과세표준 : [과세유형별 전국 합산{공시 가격
× (1-감면율)}
- 공제금액(과세기준금액)] × 공정시장가액비율
- 주 택 분 : [전국 합산 {공시 가격 × (1 - 감면율)}
- 6억(9억)]× 95%
- 법 인 : [전국합산 {공시가격
× (1 - 감면율)}]× 95%
- 종합합산 토지분 : [전국 합산 {공시 가격
× (1 - 감면율)} - 5억] × 95%
- 별도합산 토지분 : [전국 합산 {공시 가격
× (1 - 감면율)} - 80억] × 95%
▶ 세율
세율은 주택 3억 원 이하는
0.6%이며, 주택(3주택 이상 등)은
3억 원 이하는 1.2% 입니다.
법인 주택의 경우 일반 3%,
3주택 이상 등은 6%가
적용되게 됩니다.
7. 종부세 계산방법
= (인별 공시지가 합
- 공제금액) x 공정시장가액비율
x 세율 - 누진공제액
즉, 소유한 전국 합산 주택의 공시 가격에서
소득공제를 빼고,
공정시장가액 비율을 곱합니다.
그 후 세율을 곱한 가격에서 법정
공제세액을 빼면 됩니다.
지금까지 종부세 과세대상 및
종부세 계산방법에 대해서
알아보았습니다.