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물가상승률을 초월하는 부동산 가격상승 때문에 많은 분들이 가진 고민들이 상당하실 것으로 생각됩니다.
저마다 가지는 고민의 성질이나 크기는 다를 수 있지만, 내 집 마련에 대한꿈은 같으실 거라고 생각됩니다.
오늘은 전세 계약 갱신 청구권에 대해 간략하게 알아보겠습니다.
먼저 전세 계약 갱신 청구권을 설명하려면 임대차 3 법부터 알아야 됩니다. 임대차 3 법은 주택임대차 보호법 및 부동산 거래 신고법의 개정안입니다.
그 내용은 계약갱신청구권,전월세 상한제, 전월세 신고 제도가 있습니다.
2020년 7월 31일에 의결되어 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 바로 시행되었으며, 전월세 신고제는 2021년 6월 21일부터 시행될 예정입니다.
01. 전세계약갱신청구권이란?
> 임대차 3 법 중 하나로 흔히들 전세 계약갱신 청구권을 2+2 제도라고 합니다.
그 세부내용을 살펴보면, 2020년 2월 10일 이후 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에 2년 더 산다고 반드시 의사를 표현해야 되는 것입니다.
이 기간에 상호 소통이 없었을 경우, 묵시적으로 계약이 갱신된 것으로 간주됩니다.
- 언제부터 집주인에게 계약갱신 요구를 할 수 있나요?
임대차 기간이 끝나기 6개월 전 ~ 1개월 전까지 청구할 수 있습니다.(단, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전 2개월 전)이 적용됩니다.
그렇다고, 2년 계약을 연장했다고 해서 무조건 2년을 더 살아야 하는 것은 아닙니다. 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.
임대인이 계약해지를 통지받은 날로부터 3개월 지나야 계약이 해지될 수 있습니다. 다만, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월간 임대료는 납부해야 합니다.
- 말하지 않을 경우 어떻게 되나요?
사전에 의사표시를 했더라도 계약만료 전 묵시적 계약이 갱신된 것으로 간주하면 큰 오산입니다.
반드시, 임차인은 명확하게 의사를 표시해야 됩니다. 예를 들어 근거가 될 수 있는 문자 내용, 녹음 등이 확실한 증거가 될 수 있습니다.
02. 전세 세입자와 집주인과의 관계
임차인이 전세 계약 갱신 청구권을 요구하기 전에 많은 변수가 있을 수 있습니다.
예를 들어 전세 계약 청구권을 요구하기 전에 집이 매매가 되었거나, 아니면 만료 전에 먼저 집주인이 입주를 한다고 하는 경우도 발생할 수 있습니다.
집이 매매가 되었을 때 계약 만기 6개월 이전에 소유권 이전 마친 경우에는 거부하고 실거주를 할 수 있지만, 매매계약만 체결한 상태에서는 거부할 수 없습니다.
- 집주인이 입주를 한다고 했을 때 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도,
임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 되어 있습니다.
그런데 만약 임대인의 임차인의 전세 계약 갱신 청구권을 거부할 수 있는 경우도 있을 수 있습니다.
총 8가지 사례가 있는데 그 내용은 아래와 같습니다.
① 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 서로 합의하여 임대인의 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
⑧ 임대인(임대인의 직계존속 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
⑨ 그밖에 임차인의 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
중요한 것은 처음 계약할 당시부터 계약서는 꼼꼼히 살펴봐야 됩니다.
전세 계약이 만료되기 6개월 전에 자신의 이름으로 소유권을 취득할 수 있는 집을 구매하는 게 좋습니다.
그리고 매매 계약을 체결하기 전에 임대인에게 혹여라도 입주여부를 물어보고, 계약서 특약으로 임대인 입주 관련은 집을 비워야 할 경우에는 매도자의 책임으로 인해 계약을 파기한다고 명시해 놓는 것이 좋습니다.
지금까지 전세 계약 갱신 청구권에 대해서 알아보았습니다.