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안녕하세요. 오늘은 양도소득세
장기보유특별공제에 대해서
알아보도록 하겠습니다.
양도소득세 장기보유특별공제란
3년 이상 보유한 부동산 등을
양도하는 경우 양도차익에서
장기보유특별공제액을 차감하는 제도입니다.
2020년까지는 1가구 1 주택의 경우
2년 거주요건을 만족하면
양도소득세 계산시 보유기간에 따라
최대 80%를 공제받을 수 있고,
다주택자는 15년을 보유했을 경우
최대 30%까지 공제를 받았습니다.
2021년부터는 보유기간과
거주기간을 꼭 체크해야 합니다.
우선 양도소득세에 관련된
부분부터 하나씩 알아보겠습니다.
01. 양도소득세란
02. 양도소득세 과세대상
03. 양도소득세의 신고납부
04. 양도소득세 법정 신고기한
05. 양도소득세 세율 계산
06. 양도소득세 장기보유특별공제
01. 양도소득세란
양도소득세란 개인이 토지, 건물 등
부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는
분양권과 같은 부동산에 관한 권리를
양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을
과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터
양도일까지 보유기간 동안 발생된
이익(소득)에 대하여 일시에
양도시점에 과세하게 됩니다
따라서 부동산 양도로 인하여
소득이 발생하지 않았거나
오히려 손해를 본 경우에는
양도소득세가 과세되지 않습니다.
02. 양도소득세 과세대상
양도소득세가 과세되는
자산의 범위는 다음과 같습니다
부동산 : 토지, 건물(무허가,
미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리:부동산을 취득할 수 있는 권리,
지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권
주식 등 : 상장법인의 주식 등으로서
대주주가 양도하는 주식 등과 소액주주가
증권시장 밖에서 양도하는 주식 등, 비상장 주식 등
기타 자산 : 사업용 고정자산과 함께 양도하는
영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정 주식,
부동산 과다 보유 법인 주식,
부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품 : (국내) 모든 주가지수 관련
파생상품(2019년 04월 01일 이후)
* 코스피 200 선물·옵션(미니 포함),
코스피 200 주익 워런트증권(ELW)
코스닥 150 선물·옵션 등
(국외) 장내 및 일부 장외상품 등
신탁 수익원 : 신탁의 이익을 받을 권리
(『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』
제100조에 따른 수익증권 및
같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등
대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의
양도로 발생하는 소득이 과세대상입니다.
양도소득세 과세대상이 되는
양도의 범위는 다음과 같습니다.
*양도로 보는 경우
→ 양도라 함은 자산의
소유권 이전을 위한 등기 등록에 관계없이
매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로
자산이 유상(대가성)으로 사실상
소유권 이전되는 경우를 말합니다.
→ 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서
증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서
수증자가 인수하는 채무 상당액은
그 자산이 사실상 유상양도 되는
결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
*양도로 보지 않는 경우
→ 신탁 해지를 원인으로
소유권이 원상회복되는 경우,
공동소유 토지를 소유자별로
단순 분할 등기하는 경우,
도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는
지번이 변경되는 경우 등을 말합니다.
→ 또한, 배우자 또는 직계 존비속간 매매로
양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어
양도소득세가 과세되지 않고
증여세가 과세될 수 있습니다.
양도소득세는 조세정책적 목적으로
비과세 하거나 감면되는 경우가 있습니다.
*비과세 되는 경우
→ 1세대가 양도일 현재 국내에
1 주택을 보유하고 있는 경우로서
2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역 내에 있는
주택의 경우에는 보유기간 중
2년 이상 거주) 한 경우에는
양도소득세가 과세되지 않습니다.
단, 양도 당시 실지거래가액이
9억 원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.
또한 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면
주택 정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면
10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는
1세대 1 주택의 범위로 보게 됩니다.
*감면되는 경우
→ 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지,
8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을
충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.
03. 양도소득세의 신고납부
▶ 부동산을 양도한 경우에는
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에
주소지 관할 세무서에
예정신고·납부를 하여야 합니다.
예를 들어, 2019년 1월 5일 잔금*을 지급받았다면
양도소득세 예정신고·납부기한은
2019년 4월 1일까지입니다.*
양도시기는 원칙이 대금 청산일임
(예외적으로 대금 청산일 전 소유권이전등기를
한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)
예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인
무신고 가산세와 1일 0.03%(’ 19.2.12. 이후
신고·부과하는 분부터는 0.025%)의
납부지연 가산세가 부과됩니다.
▶확정신고
- 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는
그다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지
관할 세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
- 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가
예정신고를 마친 경우
확정신고를 하지 않아도 됩니다.
- 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는
정부에서 결정·고지하게 되며,
신고·납부를 하지 않은 경우
무신고 가산세 20% (또는 40%),
납부지연 가산세 1일 0.03%(’ 19.2.12. 이후
신고·부과하는 분부터는 0.025%)를
추가 부담하게 됩니다.
양도소득세 분할납부를 할 때
납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우
납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후
2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
04. 양도소득세 법정 신고기한
양도소득세 법정 신고기한은 소득의 종류,
구분, 법정신고기한 포함
*기한의 특례의 경우에는
신고·납부 기한이 공휴일, 토요일이거나
근로자의 날일 때는 그다음 날이 기한입니다.
05. 양도소득세 세율 계산
※ 2021년 06월 01일 이후
변경 예정사항을 살펴보면,
1. 조정대상지역 다주택자 중과세율 인상
→ 2 주택자[기본세율+(10% → 20%)],
3 주택자[기본세율+(20% → 30%)
2. 주택(조합원 입주권 포함)
2년 내 단기양도 세율 인상
→ 1년 미만(40% → 70%),
2년 미만(기본세율 → 60%)
3. 중과대상 분양권 범위 확대 및 세율 인상
기존(조정대상지역 분양권 50%)
→ 변경(모든 분양권 1년 미만 70%,
1년 이상 60%)
06. 양도소득세 장기보유특별공제
양도소득세 장기보유특별공제란?
위에서 언급한 것처럼
3년 이상 보유한 부동산 등을
양도하는 경우 양도차익에서
장기보유특별공제액을 차감하는 제도입니다.
세율을 계산하는 방식은
아래와 같습니다.
① 양도차익
= 양도가액 - 취득가액 - 필요경비(표 참조)
② 양도소득금액
= 양도차익(①) - 장기보유특별공제액
③ 양도소득 과세표준
= 양도소득금액(②) - 기본공제(연 1회 250만 원)
④ 양도소득 산출세액
= (양도소득 과세표준(③) x 세율) - 누진공제
그리고 중요한 중에 하나가 양도소득세
장기보유특별공제시 필요경비 인정항목을
꼼꼼하게 체크를 해야 됩니다.
쉽게 말해서 자본적 지출은 필요경비
인정항목이며, 수익적 지출은 필요경비
불인정 항목입니다.
자본적 지출은 집의 가치를 올리는 지출이고,
수익적 지출은 집의 상태를 현 상태로
유지하기 위한 지출입니다.
또한 필요경비로 인정받기 위해서는
세금계산서 및 현금영수증 및
금융거래 확인서를 꼭
챙겨두셔야 합니다.
특히 일반 영수증(간이)은
인정이 되지 않으니 참고 바랍니다.
양도소득세 장기보유특별공제는
보유기관과 거주기간에 따라
공제율에 차이가 있습니다.
2020년까지는 보유기간 중 2년 이상
거주만 충족했다면 이후 보유 기간 1년마다
8% 공제를 적용하여 10년 이상 보유 시에는
최고 공제율인 80%의 공제를 받을 수 있었습니다.
그런데 2021년 01월 01일 이후 양도하는
1가구 1 주택인 고가주택은 보유 기간에 대해
매년 4%의 공제율을 적용하고,
보유기간 중 거주한 기간에 대해
4%의 공제율을 적용하도록 변경되었습니다.
2021년부터 개정되는 부동산 관련
세법이 많기 때문에 담당 세무사에게
꼭 확인을 하여 최대한 세금 혜택을
받을 수 있었으면 합니다.