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부동산 관련 용어들은 비슷하면서도 혼동되는 부분들이 많아서 오늘은 그 부분을 살펴볼까 합니다.
아파트 매매할 때 한 번쯤은 들어본 적이 있는 용어들입니다.
아파트기준시가조회는 무엇이며? 아파트 공시지가조회는 무엇일까요?
흔히들 기준시가와 공시지가의 개념 앞에 아파트라 명칭을 붙인 것으로 기준시가와 공시지가의 개념을 우선 이해하시면 됩니다.
01. 아파트기준시가조회란?
먼저 아파트기준시가란?
국세청이 해마다 1회 이상 아파트의 규모와 거래 상황 따위를 고려하여 정하는 평가 금액을 말합니다.
소득세법에 의해 양도세, 상속세, 증여세법의 의해 아파트를 매매, 상속, 증여할 때 세금을 부과하는 기준이 되기도 합니다.
그렇다면 여기서 말하는 기준시가는 무엇을 뜻하는 것 일까요?
- 기준시가란?
지정지역 내에서 부동산 등을 매매, 상속 또는 증여할 때 세금의 부과기준이 되는 가격입니다.
기준시가는 기본적으로 아파트와 전용면적 165㎡(50평) 이상의 대형 연립주택에만 적용됩니다.
일반적으로 주택을 팔 때는 양도소득세를 내야 하는데 지정지역 내에 있는 아파트 중에서 165㎡(50평) 이상의 주택을 매매할 때는 실제거래가격을 기준으로 양도세를 산정하지 않습니다.
일반적으로 국세청이 별도로 정한 가격을 기준으로 양도세를 계산하게 됩니다.
쉽게 말하면, 기준시가는 땅과 땅 위에서 지어진 건축물까지 포함한 금액을 합한 것입니다.
기준시가 = 건축물 포함 땅값
기준시가에 대해서 알아봤는데, 위에 등장하는 지정지역은 무엇일까요?
- 지정지역이란?
국세청이 부동산 투기억제 및 과표 현실화 방안의 하나로 1990년 도입한 제도입니다.
부동산 지정지역이 되면 이 지역 내의 아파트나 연립주택에는 국세청이 고시한 기준시가가 적용돼 양도, 상속, 증여 때 과세기준으로 이용됩니다.
기준시가는 실거래가액의 70 ~ 80％를 반영하고 있어 내무부 시가 표준(시가의 30％ 내외)이 적용되는 일반 지역에 비해 세부담이 커지고, 국세청이 자체 조사를 거쳐 동별 아파트별 등급별로 결정합니다.
기준시가는 양도소득세를 신고하지 않거나 사실과 다르게 신고할 때, 상속증여 재산의 시가가 불공평할 때 적용하고 산지 거래가액, 또는 시가에 의해 신고할 때는 적용되지 않습니다.
- 아파트기준시가조회 어디서 하나?
국세청 아파트 기준시가는 2005년 이전 고시분만 조회가능 합니다.
국세청 홈택스 조회 방법은 다음과 같습니다.
국세청 홈텍스 들어가시면 로그인을 하지 않아도 아파트기준시가조회를 할 수 있습니다.
홈텍스 → 조회 / 발급 → 기준시가 조회 → 아파트 / 연립주택 클릭 후 알아보고 싶은 지역 아파트 주소를 입력하면 확인할 수 있습니다.
02. 아파트 공시지가조회란?
공시지가와 기준시가를 구분할 때 차이점은 건축물의 유무입니다.
- 공시지가란?
> 국토교통부 장관이 조사. 평가하여 공시한 토지의 단위 면적(㎡) 당 가격을 말합니다.
한 마디로 정부에서 세금을 부과할 때 사용되는 가격으로 땅값의 정보 제공은 물론이며, 토지관련한 세금의 과세 기준으로 사용되는 것입니다.
공시지가는 건축물을 포함하지 않고, 해당하는 땅의 가격을 말하는 것입니다.
공시지가 = 땅값
만약 2006년 이후 공동주택에 대한 국토교통부 홈페이지에 있는 공동주택 가격 열람 사이트 조회가 가능합니다.
홈텍스에서 국토교통부 부동산 공시가력 알리미 사이트를 클릭해도 되고, 국토교통부 홈페이지에 접속해서 우측하단에 있는 공시가격 알리미를 클릭하면 됩니다.
공동주택 공시가격을 클릭한 뒤 주소를 입력해서 열람하기를 누르면 확인이 가능합니다.
부동산 가격 폭등으로 인하여 전국의 아파트 가격이 상승하고 있습니다. 복합적인 요인으로 상승세가 지속되고 있지만 언젠가는 다시 하락장으로 돌아설 것입니다.
아파트를 통해서 기준시가와 공시지가의 차이점은 무엇이며, 그전보다 가격이 얼마나 상승하였는지 확인하는 것도 부동산을 이해하는데 많은 도움이 될 것입니다.