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[근저당 설정이란 무엇일까요?]
우리가 구매한 집에 대출 또는
채무가 얼마나 있는지 알아보려면
먼저 등기부등본을 확인하면 됩니다.
등기부등본을 발급받아보면
근저당권, 채권채고액이
어느 은행으로 되어 있는지 알 수 있습니다.
여기서 혼동하기 쉬운 것이
저당권을 근저당권과 같은 개념으로
이해하는 경우가 많습니다.
- 저당권 : 채권자가 채무자로부터
담보로 제공된 부동산에 대해서
다른 채권자보다 우선해서 변제받을 수 있는
약정 담보물권입니다.
예를 들어 은행에서 천만 원을 빌리면
그 금액에 해당되는 만큼만
담보를 제공해 주는 것 입니다.
등기부 등본을 보면 저당권 채권액
천만으로 기록되어 있습니다.
채권최고액이라고 기록되어 있지 않습니다.
- 근저당권 : 계속적인 거래관계에서 생기는
불특정 다수의 채권을 담보하기
위하여 일정한 금액을 한도로
미리 저당권을 설정하는 권리입니다.
예를 들어 은행에서 천만 원을 빌렸을 때
이자를 내야하는데 그 이자를 못 내서
경매가 진행되면 그동안 못 냈던 이자와
경매 실행 비용 등 그외 비용을 합산해서
채권액의 범위를 포괄적으로 계산해서
등기부 등본에 채권최고액 oo라고
기록하는 것을 말 합니다.
근저당권의 경우 제1금융권(신한, 우리, 국민,
하나은행, 농협중앙회)에서 일반적으로
채권최고액을 120%로 설정합니다.
예) 1억을 빌리면 근저당권
채권최고액은 1억 2천
제2금융권(새마을금고, 상호저축은행,
신용협동조합, 단위농협, 지방은행 등)은
채권최고액을 130%로 설정합니다.
예) 1억을 빌리면 근저당권
채권최고액은 1억 3천
※ 저당권과 근저당권은 등기부에
등기를 해야만 우선 효력이 발생합니다.
** 근저당권의 종류
1. 한정 근저당권 : 채권을 한정하는
특정한 근저당권을 말하는 것입니다.
2. 포괄 근저당권 : 근저당권을 발생시킨
채권금액뿐만 아니라 계속적 거래관계에서
발생하는 다른 채무(카드대금, 당좌거래,
마이너스 통장 등)까지 모두 포함하여
근저당을 설정하는 것입니다.
예를 들어 은행에서 부동산 담보대출을
받아서 근저당권을 설정했는데,
담보대출도 갚지 못하고,
은행의 카드대금도 연체되었을 경우,
은행에서 한정 근저당권을 설정했을 경우
은행은 부동산 담보 대출의 원금과 이자,
손해배상금 등만 받을 수 있습니다.
그러나 은행에서 포괄근저당권을
설정했을 경우에는 연체된 카드대금까지도
우선변제권을 주장하여 배당을 받을 수 있습니다.
일반적으로 은행에서는 대부분
포괄 근저당권을 설정하고 돈을 빌려줍니다.
주의할 점은 포괄 근저당권은
등기부 등본에 나와 있지 않습니다.
일반적으로 근저당권이라고 표기되어 있습니다.
그래서 포괄 근저당권의 설정 여부 확인은
이미 등기부등본상의
근저당권이 포괄 근저당권인지 아닌지,
매도인과 함께 해당 은행에 가서
‘피담보채무 범위 확인서’를
발급받아 확인해야 합니다.
만일 포괄 근저당권이 설정되어 있다면
이를 함께 말소 처리해야 나중에 재산상의
손해를 보는 것을 막을 수 있습니다.
* 근저당을 설정하는 이유
① 근저당을 등기부 등본에 기록해 놓아야,
나중에 돈을 받을때
빌려 주었다는 증거가 되고,
② 돈을 빌린 사람이 다른 곳에서
해당 주택을 담보로 하여 추가로
돈을 빌리는 것을 막기 위한 것입니다.
③ 세입자, 매수인 기타 이해 관계인에게
공시하기 위해 표시를 해 두는 것 입니다.
이상으로 근저당권 설정에 관한
설명을 마무리 하도록 하겠습니다.